Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, hisseli mülkiyete sahip vatandaşların yasal hakları konusunda önemli bir bilgilendirme yaptı. Hisseli taşınmazların satışında diğer paydaşlara tanınan "ön alım hakkı", yaygın adıyla "şufa hakkı"na ilişkin kritik detaylar paylaşıldı. Kurum yetkilileri, bu hakkın kullanılabilmesi için kanunla belirlenen sürenin son derece kısıtlı olduğunu ve bu sürenin sadece 90 gün olduğunu vurguladı. Hisseli mülk sahiplerinin olası hak kayıplarını önlemek amacıyla, satış bildirimlerinin ardından yasal sürecin dikkatle takip edilmesi gerektiği belirtildi. Türk Medeni Kanunu'na göre ön alım hakkı, bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarda o hisseyi satın alma önceliği veren bir düzenlemedir.
Şufa Hakkının Mahiyeti ve Kapsamı
Türk Medeni Kanunu'nda "ön alım hakkı" olarak tanımlanan ve uygulamada "şufa hakkı" adıyla bilinen bu yasal düzenleme, hisseli taşınmaz mülkiyetindeki paydaşların belirli durumlarda öncelik hakkına sahip olmasını sağlar. Bir paydaşın kendi hissesini, hisseli mülkiyetin dışında yer alan üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarlar aynı satış koşullarıyla o hisseyi satın alma hakkını öncelikli olarak kullanabilirler. Bu hak, hisseli mülkiyetin paydaşlar dışındaki kişilere kolayca geçmesini engelleyerek, mevcut paydaşların korunmasına hizmet eder.
Hak Kullanımı İçin Tanınan Süre Sınırı
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için yasal bir süre öngörülmüştür. Hisseli payın üçüncü bir kişiye satıldığının, satış işlemini gerçekleştiren paydaş veya alıcı tarafından diğer hissedarlara noter aracılığıyla resmi olarak bildirilmesi üzerine bu süre işlemeye başlar. Bildirimin diğer paydaşlara tebliğ edilmesinden itibaren, ön alım hakkını kullanmak isteyen kişinin ilgili yasal süreyi aşmaması gerekmektedir. Bu süre, kanunen yalnızca 90 gündür. 90 günlük süre içerisinde mahkemeye başvurularak ön alım davası açılması, hakkın korunması için mutlak gerekliliktir.
90 Günlük Sürenin Aşılmasının Sonuçları
Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, kanunla belirlenen 90 günlük süre zarfında ilgili mahkemeye başvurarak bir ön alım davası açması zorunludur. Şayet, pay satışının noterle bildiriminin diğer hissedarlara ulaşmasının ardından geçen 90 günlük süre içinde yasal mercilere başvurulmazsa, diğer hissedarların satılan taşınmaz payı üzerindeki öncelikli satın alma hakları tamamen ortadan kalkmaktadır. Bu durum, hakkın bir daha ileri sürülemeyeceği ve geri dönüşü olmayan bir şekilde kaybedileceği anlamına gelir. Hisseli tapu sahiplerinin, haklarını korumak için kendilerine yapılan noter bildirimlerini titizlikle takip etmeleri büyük önem taşımaktadır.
Feragatname ve 2 Yıllık Dava Hakkı
Hisseli tapu satışlarında, ileride doğabilecek hukuki sorunları ve uyuşmazlıkları engellemek amacıyla feragatname alınması kritik önem taşır. Satış işlemi sırasında, diğer hissedarlardan ön alım haklarından vazgeçtiklerine dair resmi bir belge (feragatname) alınmaması, sonradan hukuki anlaşmazlıklara yol açabilmektedir. Tapuda satış gerçekleşmiş olsa bile, eğer diğer hissedarlardan usulüne uygun bir feragatname temin edilmemişse, bu paydaşlar yapılan satışa itiraz ederek mahkeme yoluyla satışın iptalini talep etme hakkına sahiptir.
Feragatname alınmaması durumunda itiraz ve dava açma süresi de sınırlıdır; satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içerisinde ilgili mahkemeye başvurulması gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri, hisseli tapu sahibi vatandaşları tüm süreci büyük bir dikkatle izlemeleri konusunda bir kez daha uyardı. Bir satış olduğunda yasal zorunluluk gereği noter aracılığıyla resmi bir bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirim ulaştıktan sonra 90 gün içinde dava açılmazsa veya feragat beyanı yoksa, ön alım hakkı geri dönüşü olmayacak şekilde kaybedilmektedir. Mağduriyet yaşanmaması için bildirim takibinin ve yasal başvurunun önemi vurgulandı.
